Nếu không có TĐG độc lập thì người có trách nhiệm rất khó để đưa ra quyết định và việc không dám quyết định dẫn đến xử lý nợ xấu kéo dài
Theo kinh nghiệm giải quyết nợ xấu tại một số nước, việc cần làm trước nhất là đánh giá giá bán của nợ xấu tại thời điểm hiện tại. Một trong những căn nguyên quan trọng của nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai.
Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của thẩm định viên, nhưng đẵn lại là căn do khách quan đến từ những nhân tố bên ngoài tác động tới giá trị và việc định giá. Điều đó có phải là dấu hiệu cho thấy, nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm nhiều hơn đến thị trường bất động sản Việt Nam ? Việc dùng dịch vụ TĐG của nhà đầu tư nước ngoài là việc rất thường ngày.
Giá trị sổ sách, ghi nhận từ trước là bao lăm không còn quan trọng nữa, giờ điều cốt tử là thanh lý được bao lăm. Đây không nhất định là giá giao tế rốt cục của tài sản, nhưng sẽ là căn cứ căn bản để hai bên thương thảo với nhau.
Được biết, gần đây, có nhiều hơn nhà đầu tư nước ngoài sử dụng dịch vụ TĐG của CBRE. TĐG không chỉ thực tiễn là một môn khoa học mà còn là cả một nghệ thuật. Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các nhân tố rủi ro trong mua bán tài sản.
Thứ hai, đại bộ phận người dân, khi mua bán tài sản, đất đai, thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiên chuyên môn, hoặc nếu có thì chỉ là tham khảo nguồn thông tin“không chính thống”. Bất động sản tăng trưởng quá nhanh, quá nóng trong những năm gần đây đã làm các chủ đất/dự án ảo mộng về giá trị của tài sản của mình. Ngày nay, theo đánh giá của chúng tôi, tuy chưa nhiều nhưng cũng ghi nhận một số ngân hàng thương nghiệp cổ phần đã đánh giá đúng được tầm quan yếu của việc thuê định giá ngoài để hạn chế, phòng ngừa và giải quyết nợ xấu.
Vậy hiện tại, dịch vụ TĐG độc lập có thể đóng góp gì cho quá trình xử lý nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản, theo ông? Chúng tôi cho rằng, vai trò của TĐG độc lập đối với việc xử lý nợ xấu còn tương đối mờ nhạt. Việc tồn tại bộ phận định giá của nhà băng từ trước tới nay cốt tử nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản đảm bảo của ngân hàng.
Ông có nhận xét gì về việc các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp ít sử dụng dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức trung gian uy tín. Thứ ba, việc định giá tài sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các ngân hàng. Hiện thời, CBRE ghi nhận một số lượng đáng kể các yêu cầu định giá cho mục đích M&A.
Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bán bất động sản nhưng thường đưa ra mức giá cao, khiến bên mua không ưng ý được. Ngành TĐG còn đang loay hoay với việc ứng dụng khái niệm giá trị thị trường và các nguyên tắc đi kèm để xác định giá trị thị trường công bằng và chuẩn xác nhất. Ông Ngô Văn Phương Đó là ý kiến của ông Ngô Văn Phương, Quản lý bộ phận Tư vấn và giám định giá của CBRE, giám định viên trước nhất tại Việt Nam nhận bằng chứng nhận do Viện thẩm định giá hoàng phái Anh cấp.
Đó có phải là một trong những duyên cớ dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao ở các khoản vay có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản như hiện? So với các nước khác, dịch vụ TĐG tại Việt Nam vẫn trong thời đoạn sơ khai, biểu thị qua các đặc điểm sau.
Những khó khăn thường gặp với thẩm định viên trong thời khắc này là làm sao để người bán nhận biết được giá trị thực của tài sản. Họ dùng dịch vụ TĐG trong tất tật các thời đoạn phát triển của dự án.
Ngân hàng vẫn “độc quyền” trong dịch vụ TĐG, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty TĐG chuyên nghiệp. Từ khi nghiên cứu thị trường, huy động vốn, tới các thương vụ M&A.
Việc thuê TĐG nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên, đảm bảo tính khách quan. Từ đầu năm tới giờ, theo thống kê của chúng tôi, trên 50% các yêu cầu định giá thuộc mục đích này. Nói như ông thì TĐG độc lập là cần thiết trong các hoạt động tín dụng có tài sản thế chấp? sử dụng TĐG độc lập là đề nghị thế tất của kinh tế thị trường, là thông lệ ở các thị trường phát triển.
Thứ nhất, số lượng doanh nghiệp TĐG hay giám định viên chưa nhiều. Khi thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay, giá trị của tài sản đảm bảo giảm xuống là dĩ nhiên, trước giảm 10% nay chỉ còn 50% thậm ít nhất hơn. Tuy nhiên, TĐG nội bộ của nhà băng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về ích (ngân hàng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp.
Nhưng đây là chiến lược lâu dài, chẳng thể lập tức thay thế công ty quản lý nợ và khai khẩn tài sản hay công ty định giá của ngân hàng.
